ריבית משכנתא — מה מוכר ומה לא
מוכרת רק הריבית הריאלית ששולמה לבנק על הלוואה שיועדה לרכישת הנכס או להשבחתו. אינה כוללת את החזר הקרן עצמה.
- מוכר: ריבית ריאלית על המשכנתא לאורך כל שנות הבעלות.
- מוכר: ריבית על הלוואה לשיפוץ (אם תועדה כייעודית).
- לא מוכר: החזר קרן ההלוואה.
- לא מוכר: ריבית על הלוואות אישיות לא קשורות.
- לא מוכר: ההצמדה למדד (ממוסה בנפרד).
עמלות בנקאיות מוכרות
מעבר לריבית, מספר עמלות הקשורות למשכנתא מוכרות לניכוי:
- עמלת פתיחת תיק משכנתא.
- עמלת פירעון מוקדם.
- ביטוח חיים וביטוח מבנה — החלק הצמוד למשכנתא.
- שכר טרחת עורך דין הבנק.
- אגרות רישום משכון.
הוצאות עסקת הקנייה — מתווספות לעלות הרכישה
מעבר לריבית המשכנתא, יש שורת הוצאות שנעשו במועד הרכישה ומגדילות את "שווי הרכישה" — וכך מקטינות את השבח:
- מס רכישה ששולם בעת הקנייה.
- שכר טרחת עורך דין הקונה.
- שכר טרחת מתווך (אם היה).
- אגרות רישום בטאבו.
- היטל השבחה ששולם בעת הרכישה.
הוצאות עסקת המכירה — מנוכות מהתמורה
הוצאות שנעשו לצורך המכירה מנוכות ישירות מהתמורה לפני חישוב השבח: שכר טרחת עו"ד למוכר, שכר מתווך, הוצאות פרסום, שמאות, ובמידת הצורך — היטל השבחה למועד המכירה.
איך לקבל פירוט ריבית מהבנק
כל בנק חייב להמציא לבקשת הלקוח אישור ריבית שנתי או מצטבר. הבקשה מוגשת בסניף או באתר הבנק, התשובה ניתנת תוך 14 יום — לרוב ללא עלות או בעלות סמלית. צריך לבקש פירוט מיום פתיחת המשכנתא.
דוגמה — משכנתא של 1,000,000 ₪ ל-25 שנה
- ←סך ריבית ריאלית ששולמה לבנק לאורך 20 שנות בעלות: כ-280,000 ₪.
- ←עמלות פתיחה, פירעון, ביטוחים: כ-15,000 ₪.
- ←מס רכישה ועו"ד בקנייה: כ-30,000 ₪.
- ←סה"כ ניכויים פיננסיים מוכרים: כ-325,000 ₪.
נקודות מפתח
- ריבית ריאלית לאורך כל הבעלות
- עמלות פתיחה, פירעון, ביטוחים
- מס רכישה + שכ"ט עו"ד מהקנייה
- אסמכתאות מהבנק חובה
- ניתן לדרוש גם 10 שנים אחורה
חשוב לדעת — הריבית מוכרת רק כנגד החלק החייב
בדירה שנרכשה לפני 2014 ונהנית מחישוב לינארי מוטב — הריבית מנוכה מהשבח הכולל, אך בפועל מקטינה רק את החלק החייב. עדיין יש כדאיות, אבל ההשפעה הנומינלית קטנה יותר ממה שנדמה.