מהו פטור דירה יחידה
סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 מעניק פטור מלא ממס שבח למוכר "דירת מגורים מזכה" שהיא דירתו היחידה — בכפוף לתקרת פטור.
תקרת הפטור לשנת 2025–2026 עומדת על 5,008,000 ₪. מתחת לתקרה — פטור מלא. מעל התקרה — חיוב יחסי רק על החלק העודף, ועליו ניתן להפעיל את החישוב הלינארי המוטב להקטנה נוספת.
"דירת מגורים מזכה" היא דירה ששימשה למגורים ב-80% מהזמן שבו היה למוכר חלק בה, או לפחות בארבע השנים שקדמו למכירה.
התנאים המצטברים לפטור
ארבעה תנאים שצריכים להתקיים יחד ביום המכירה — חוסר באחד מהם שולל את הפטור:
- המוכר הוא תושב ישראל (או תושב חוץ ללא דירה במדינת תושבתו, עם הצהרה מתאימה).
- הדירה היא דירתו היחידה של המוכר — וגם של בן/בת הזוג והילדים עד גיל 18 ("תא משפחתי").
- תקופת בעלות מינימלית של 18 חודשים מסיום הבנייה.
- לא נמכרה דירה אחרת בפטור זה במהלך 18 החודשים הקודמים.
מתי הפטור נשלל בטעות
אלה התרחישים הנפוצים שבהם רוכשים משלמים מס מיותר כי הפטור הוכרז כשנשלל — ולמעשה לא:
- בעלות חלקית בדירה נוספת — מתחת ל-1/3 אינה פוסלת.
- ירושת דירה שהתקבלה ב-12 החודשים שקדמו למכירה — אינה נספרת לתא המשפחתי.
- דירה נוספת שנרכשה כדי להחליף את הקודמת — חלון של 18 או 24 חודשים למכירה.
- חישוב שגוי של תקופת הבעלות (נספרת מסיום הבנייה, לא מהחתימה).
- דירה בחו"ל — אינה פוסלת את הפטור על דירה בישראל.
תקרת הפטור — מה קורה מעליה
כאשר שווי המכירה עולה על 5,008,000 ₪, הפטור חל באופן יחסי. החלק החייב במס מחושב לפי היחס בין השווי לתקרה.
על החלק החייב ניתן להפעיל את החישוב הלינארי המוטב (אם הדירה נרכשה לפני 1.1.2014). השילוב של פטור חלקי + לינארי מוטב מקטין דרמטית את המס הסופי.
מה אנחנו עושים
אנו בודקים את היסטוריית הבעלויות שלכם, של בן/בת הזוג והילדים, מאתרים תנאי שנשלל בטעות, ומגישים בקשה לתיקון שומה. ניתן לדרוש החזר עד 4 שנים אחורה.
דוגמת חישוב — דירה שמעל התקרה
- ←דירה נרכשה ב-2010 ב-2,000,000 ₪ ונמכרת ב-2025 ב-6,000,000 ₪.
- ←שבח גולמי: 4,000,000 ₪.
- ←תקרת הפטור (5,008,000) / שווי המכירה (6,000,000) = ~83.5% פטור.
- ←חלק יחסי חייב: ~16.5% × 4,000,000 = 660,000 ₪.
- ←על חלק זה מפעילים חישוב לינארי מוטב — שמקטין את החיוב בעוד עשרות אחוזים.
נקודות מפתח
- תקרה: 5,008,000 ₪ (2025–2026)
- תקופת בעלות מינימלית: 18 חודשים
- פטור קודם: 18 חודשי המתנה
- כולל בן/בת זוג כתא משפחתי
- ניתן לדרוש החזר 4 שנים אחורה
חשוב לדעת — "דירה יחידה" נבדקת ביום החתימה
מעמד "דירה יחידה" נבדק לפי יום חתימת חוזה המכירה (לא לפי יום הרישום בטאבו). אם בין החתימה לרישום נכנסה לבעלותכם דירה נוספת — הפטור בסכנה. תכנון התזמון קריטי.