העיקרון של תיקון 76
עד סוף 2013 ניתן היה למכור דירה נוספת בפטור פעם ב-4 שנים. תיקון 76 ביטל פטור זה, אך כפיצוי קבע מנגנון לינארי: השבח הריאלי שנצבר עד "יום המעבר" (1.1.2014) נשאר פטור — והשבח שנצבר אחריו ממוסה ב-25% (יחיד).
השבח הריאלי מחולק יחסית בין שתי התקופות לפי מספר ימי בעלות בכל אחת. ככל שהדירה ותיקה יותר — חלק גדול יותר מהשבח פטור.
מי זכאי למסלול
המסלול חל על "דירת מגורים מזכה" של יחיד שנרכשה לפני 1.1.2014. הוא אינו דורש שתהיה דירה יחידה — מתאים גם למשקיעים שבבעלותם מספר דירות.
- דירת מגורים מזכה (שימשה למגורים).
- תאריך רכישה לפני 1.1.2014.
- המוכר הוא יחיד (לא חברה).
- מותר לשלב עם פטור דירה יחידה על החלק שמעל התקרה.
טבלת חלוקת השבח לפי שנת רכישה
החלק הפטור (לפני 2014) משתנה דרמטית לפי תאריך הרכישה — לדוגמאות מכירה בשנת 2025:
| שנת רכישה | שנים עד 2014 | שנים אחרי 2014 | % השבח החייב במס |
|---|---|---|---|
| 1995 | 19 | 11 | ~37% |
| 2000 | 14 | 11 | ~44% |
| 2005 | 9 | 11 | ~55% |
| 2010 | 4 | 11 | ~73% |
| 2013 | 1 | 11 | ~92% |
טעויות נפוצות שגוררות חיוב יתר
אלה המוקשים העיקריים שמובילים לתשלום מיותר:
- חישוב לפי שנים מלאות במקום ימים מדויקים — מעוות את החלוקה.
- התעלמות מתאריך הרכישה המקורי בירושה (של המוריש, לא של היורש).
- אי-שילוב הלינארי עם פטור דירה יחידה מעל התקרה.
- חישוב כאילו הדירה היא נכס מסחרי (ללא הלינארי המוטב).
דוגמת חישוב — דירה משנת 2004
- ←דירה נרכשה 1.6.2004 ב-800,000 ₪ ונמכרת 1.6.2025 ב-2,400,000 ₪.
- ←שבח ריאלי: 1,600,000 ₪.
- ←21 שנות בעלות: ~9.6 לפני 2014, ~11.4 אחרי.
- ←חלק חייב: 11.4/21 = ~54% × 1,600,000 = 864,000 ₪.
- ←מס: 25% × 864,000 = 216,000 ₪.
נקודות מפתח
- יום מעבר: 1.1.2014
- שבח עד יום המעבר — פטור מלא
- שיעור על החלק החייב: 25%
- חל גם על משקיעים
- חוסך מאות אלפי ₪ בעסקאות ותיקות
חשוב לדעת — היום הקובע הוא 1.1.2014
המסלול חל אך ורק על דירות שנרכשו לפני 1.1.2014. דירה שנרכשה בינואר 2014 ואילך אינה זכאית לחישוב הלינארי המוטב — ומלוא השבח חייב במס 25%. בירושה — תאריך הרכישה של המוריש הוא הקובע.