המדרגות לקרקע (לא מבונה)
בקרקע לא קיימת מדרגת אפס — כל שקל ממוסה. השיעור הבסיסי הוא 6%:
| שווי הקרקע | שיעור מס |
|---|---|
| מהשקל הראשון | 6% |
| מעל סכומים גבוהים מאוד | עד 10% |
החזר 1/3 בבנייה עצמית של דירת מגורים
מנגנון בעל פוטנציאל חיסכון משמעותי: מי שרכש קרקע ובנה עליה דירת מגורים שתשמש למגוריו — זכאי להחזר של 1/3 ממס הרכישה.
- תנאי מרכזי: סיום הבנייה תוך 24 חודשים מהרכישה.
- הדירה משמשת בפועל למגורי הרוכש או משפחתו.
- ניתן להגיש בקשת החזר עד 4 שנים מהרכישה.
- במקרים מסוימים ניתן לבקש הארכה של מועד הבנייה.
קרקע חקלאית — נושאים מיוחדים
קרקע חקלאית כפופה לאותם שיעורי מס רכישה כמו קרקע אחרת. הייחוד שלה הוא בעת שינוי הייעוד:
שינוי ייעוד מחקלאי למגורים לאחר הרכישה אינו משנה את מס הרכישה ששולם — אך יוצר חיוב חדש בהיטל השבחה לעירייה. ההיטל מהווה הוצאה מוכרת לניכוי ממס שבח בעת המכירה העתידית.
רכישת קרקע + שירותי בנייה מקבלן (קומבינציה)
כאשר רוכשים יחידת קרקע + שירותי בנייה מקבלן (כמו בפרויקטים של בנייה רוויה) — חלק הקרקע ממוסה כקרקע (6%), וחלק הבנייה ממוסה כדירה (לפי מדרגות דירה).
הפיצול הנכון בין שני המרכיבים הוא קריטי לחישוב המס הנכון. פיצול לא ראוי יכול להעלות את המס בעשרות אלפי שקלים.
דוגמה — רכישת מגרש ב-1,000,000 ₪ + בנייה עצמית
- ←מס רכישה על הקרקע: 6% × 1,000,000 = 60,000 ₪.
- ←סיום בנייה תוך 24 חודשים — דירת מגורים אישית.
- ←החזר 1/3: 60,000 × 1/3 = 20,000 ₪.
נקודות מפתח
- 6% מהשקל הראשון
- אין מדרגת אפס
- החזר 1/3 בבנייה עצמית
- סיום בנייה תוך 24 חודש
- בקומבינציה — פיצול נכון קריטי
חשוב לדעת — 24 חודשים זה לוח זמנים אמיתי
חלון של 24 חודשים מהרכישה לסיום הבנייה הוא נוקשה. עיכובים בהיתר בנייה, בקבלן או בתשתיות יכולים לסכל את ההחזר. תכננו את לוחות הזמנים בקפידה ובדקו אפשרות להארכה במקרים חריגים.