תמ"א 38/1 — חיזוק וחיזוק מבנה קיים
במסלול זה הבניין מחוזק נגד רעידות אדמה, ומתווספים מעלית, חניות וקומות נוספות. הדייר נשאר באותה דירה, שמתוספים לה חדר, מרפסת או יחידת הורים.
- פטור מלא ממס שבח על תוספת השטח שהדייר מקבל.
- פטור מלא ממס רכישה על התוספת.
- תנאי: הפרויקט מבוצע לפי תמ"א 38.
- תנאי: הדייר נשאר באותה דירה.
תמ"א 38/2 ופינוי-בינוי — הריסה ובנייה מחדש
המבנה הישן נהרס ובמקומו נבנה מבנה חדש. הדייר מקבל דירה חדשה במקום הישנה — לרוב גדולה יותר, בקומה גבוהה יותר. עד שווי "דירת תמורה" — פטור מלא; מעבר לכך, החלק העודף חייב במס לפי הכללים הרגילים.
| מסלול | מס שבח לדייר | מס רכישה לדייר | היטל השבחה |
|---|---|---|---|
| תמ"א 38/1 — חיזוק | פטור מלא על תוספת השטח | פטור מלא על התוספת | פטור |
| תמ"א 38/2 — הריסה ובנייה | פטור עד שווי דירת תמורה | פטור עד שווי דירת תמורה | פטור |
| פינוי-בינוי | פטור עד שווי דירת תמורה + תוספת מותרת | פטור עד שווי דירת תמורה | פטור |
| שדרוג מעבר לתמורה (תיקון 96) | חייב על ההפרש | חייב על ההפרש בלבד (החלטה 17/8293) | — |
השלכות לעתיד — תאריך הרכישה נשמר
תאריך הרכישה של הדירה החדשה — לעניין מס שבח עתידי — נחשב התאריך המקורי של הדירה הישנה. זה משפיע דרמטית על חישוב לינארי מוטב.
דייר שגר בדירתו מ-1995, ומקבל דירה חדשה ב-2025 — אם ימכור ב-2030, החישוב נעשה לפי 1995. רוב השבח פטור.
פיצוי כספי לדייר
אם הדייר מקבל פיצוי כספי במקום דירה (יציאה מהפרויקט, פיצוי דירה לדירה לא אפשרי) — הסכום עשוי להיות חייב במס. במצבים מסוימים ניתן לתכנן מסלול חלופי ולנצל פטור.
דמי שכירות במהלך הבנייה
במהלך הבנייה (לרוב 2–4 שנים), היזם משלם לדייר דמי שכירות לדיור חלופי. דמי השכירות פטורים ממס הכנסה עד תקרה מסוימת — לפי הוראות ספציפיות של רשות המסים לתמ"א 38.
דוגמה — דירה 80 מ"ר בפינוי-בינוי
- ←דירה קיימת בשווי ~2M ₪.
- ←דייר מקבל דירה חדשה 120 מ"ר בשווי ~3M ₪.
- ←דירת תמורה לפי תב"ע: 110 מ"ר ~2.75M ₪.
- ←פטור מלא על 2.75M ₪.
- ←החלק העודף (250K ₪): חייב במס שבח ורכישה לפי כללי דירה נוספת.
נקודות מפתח
- תמ"א 38/1: פטור מלא על התוספת
- תמ"א 38/2: פטור על דירת תמורה
- אין מס רכישה על הדירה החדשה
- תאריך רכישה מקורי נשמר
- פיצוי כספי — תלוי בנסיבות
חשוב לדעת — לוודא שהפרויקט מאושר
הפטורים חלים רק כשהפרויקט אכן מבוצע במסגרת תמ"א 38 או תכנית פינוי-בינוי מאושרת. פרויקט פרטי שאינו תמ"א — לא נהנה מהפטור. בקשו אישורים מהיזם ובדקו עם רשות המסים.